Jak jsme protlačili třetí hypotéku bez vlastních peněz
- Filip
- před 5 dny
- Minut čtení: 3
Klient měl dvě hypotéky, splátky dohromady skoro 25 tisíc měsíčně. Do toho chtěl koupit další byt za 4,3 milionu a neměl žádné vlastní peníze. Chtěl financovat všechno přes úvěr. Jeho čistý příjem ze zaměstnání byl 54 644 korun. Už jen dvě stávající hypotéky mu ukrojily skoro půlku měsíčního příjmu. Na první pohled nic, co by banku zaujalo. Ale čím víc jsme to začali rozebírat, tím víc bylo jasný, že to šanci má. Jen to musíme dobře složit.
DSTI bylo mimo, museli jsme přidat další příjmy
Jeho příjem z práce byl fajn, ale nestačil. Když jsme to hodili do výpočtů, bylo jasný, že se nevejde do limitu, který banka chce – zkrátka DSTI nevyšlo. Tak jsme začali hledat, co všechno můžeme do příjmů přidat. Cokoliv, co banka uzná a co dává smysl. Vzali jsme do toho dohodu o provedení práce, dva nájmy a i budoucí nájem z toho bytu, co chtěl koupit. Tady ale platí jasná věc – banka ho uzná jen když je LTV do 60 % a zároveň musí být do šesti měsíců podepsaná nájemní smlouva. To jsme věděli a počítali s tím.
Nakonec jsme to celý poskládali tak, že jsme se dostali na příjem, který banka uznala. Vyšlo to na 95 485 korun měsíčně a to už bylo něco, s čím se dalo pracovat.
Začali jsme klasickým příjmem ze zaměstnání. Ten byl 54 644 korun čistého. Dohodu o provedení práce měl klient na 10 tisíc měsíčně. Banka uznává maximálně 10 tisíc hrubého a po zdanění zůstane 8 500 korun. Pak jsme se dostali k nájmům. První nájem byl řádně zdaněný, uvedený v daňovém přiznání na řádku 201. Tam byl roční příjem 253 832 korun. Banka z toho uzná 70 procent, takže jsme se dopočítali k měsíčnímu uznatelnému příjmu 14 791 korun. Druhý nájem zatím nebyl v přiznání, ale postup je stejný. Nájemné 11 500 korun měsíčně, z toho banka vezme 70 procent, což je 8 050 korun. Poslední složkou byl budoucí nájem z bytu, který chtěl klient koupit. Banka nám ho uznala ve výši 9 500 korun, ale jen za předpokladu, že LTV nepřekročí 60 procent a že do šesti měsíců bude doložená nájemní smlouva.
Když jsme to všechno sečetli, dostali jsme se na příjem 95 485 korun. A díky tomu už jsme se do výpočtů banky vešli. DSTI bylo v pořádku a mohli jsme jít dál.
💸 Složka příjmu | Uznaná částka |
Zaměstnání | 54 644 Kč |
DPP | 8 500 Kč |
Nájem (ř. 201 – 70 %) | 14 791 Kč |
Druhý nájem (70 %) | 8 050 Kč |
Budoucí nájem | 9 500 Kč |
Celkem | 95 485 Kč |
LTV muselo sedět, jinak by to celé spadlo
Klient chtěl 100% financování, ale to šlo jen pokud LTV vyjde pod 60 %…
Jenže samotný příjem nestačil. Věděli jsme, že aby to celé prošlo, musíme splnit ještě jednu zásadní podmínku. A to bylo LTV. V tomhle případě klient žádal o financování celé kupní ceny, což znamená, že banka musela posoudit celkovou zadluženost oproti hodnotě všech nemovitostí, které má.
A tady to začalo být zajímavé. Kupovaný byt měl kupní cenu 4 300 000, ale odhadce ho ocenil níž – na 4 000 000,-. Naopak zbylé dvě nemovitosti mezitím nabyly na hodnotě. První z nich byla nově oceněná na 4 400 000 a třetí na 6 200 000.
Celková hodnota majetku tak byla 14 600 000. Zadluženost činila 8 400 000. LTV vyšlo přibližně na 57,5 %. Limit banky byl 60 %. Díky tomu nám uznali i budoucí nájem a celý případ mohl projít. Klient sice šel na hranu, ale všechno do sebe zapadlo. A o to tady šlo.
