Jak poznat zda je pozemek stavební ?

Jedna z nejčastějších otázek, kterou lidé při koupi pozemku řeší,

zní: „Dá se na tomto pozemku stavět?“

A často se dívají do katastru nemovitostí a říkají si: „Je tam napsaná zahrada, tak asi ne.“

Jenže tak to nefunguje. To, jestli je pozemek stavební, totiž neurčuje katastr. Rozhodující je územní plán.

Územní plán rozhoduje

Každý pozemek má v územním plánu své funkční využití. To znamená, že je přesně stanoveno, co na něm lze (a nelze) stavět. A to bez ohledu na to, jak je pozemek vedený v katastru.

Územní plán má většinou dvě části:

• grafickou – barevnou mapu se zkratkami (např. BI, BH, SV),

• textovou – kde jsou popsána pravidla, omezení a podmínky výstavby.

👉 Právě tyto dvě části dají dohromady odpověď na otázku: „Je pozemek stavební a co na něm mohu postavit?“

Náš pozemek je zde zapsán jako BI - dle legendy dohledáme význam

Legenda je vždy součástí výkresu územního plánu a najdete ji zpravidla v některém z rohů mapy. Pomocí ní si jednoduše ověříte, co jednotlivé barvy a zkratky znamenají – například BI = bydlení v rodinných domech, SV = venkovské bydlení a podobně.

Bez legendy nemá barevná mapa smysl ,takže pokud si nejste jistí, vždy si nejdřív najděte právě ji.

Nestačí jen mapa – podívejte se i na textovou část územního plánu

Mapa vám řekne, v jaké zóně se pozemek nachází, ale to je jen polovina informací. Druhá, často opomíjená, je textová část územního plánu.

V textové části územního plánu zjistíte, co je v dané zóně přípustné, podmíněně přípustné nebo zakázané. Často jsou tam uvedeny i další pravidla – jako výšková regulace, podíl zastavěnosti nebo odstupy staveb. Pokud tam nejsou, bývají součástí jiného dokumentu – např. regulačního plánu nebo přílohy k územnímu plánu.

Na katastru to nepoznáte

V katastru nemovitostí sice najdete spoustu užitečných informací, ale neříká vám nic o tom, jestli se na pozemku může stavět.

Může tam být napsáno „zahrada“, „ostatní plocha“ nebo třeba „orná půda“. To ale neznamená, že tam nelze postavit dům. A naopak – někdy to vypadá ideálně, ale územní plán říká jasné ne.

Co ale z katastru rozhodně zjistíte (a co byste měli vždy zkontrolovat :

• věcná břemena (např. přístupová cesta, inženýrské sítě),

• zástavy, exekuce nebo jiná právní omezení,

• umístění v ochranném pásmu nebo v památkové zóně.

Pokud zjistíte, že váš pozemek není v územním plánu určen k výstavbě, ještě to neznamená, že je definitivně „odepsaný“.

Je možné podat na obec nebo město žádost o změnu územního plánu. Váš podnět pak může být projednán na nejbližším zasedání zastupitelstva a pokud obec změnu uzná za smysluplnou, může ji zařadit do připravované aktualizace územního plánu.

Pozemek může na první pohled vypadat skvěle – krásná lokalita, příznivá cena, ideální velikost. Ale dokud si neověříte, co o něm říká územní plán, nevíte, jestli se na něm dá skutečně stavět.

Nezáleží na tom, co je napsané v katastru, nebo co říká soused. Rozhoduje územní plán. A ten najdete vždy v kombinaci mapy a textové části, kde jsou přesně dané podmínky využití.