Jak se připravit na hypotéku v roce 2025

Doba, kdy na hypotéku dosáhl téměř každý, v požadované výši a za extrémně nízkou úrokovou sazbu, je aktuálně minulostí. Na druhou stranu, vysoké úroky tu zřejmě nebudou napořád. Rok 2025 přináší příležitosti pro ty, kteří vědí, co chtějí – a jsou připraveni. Ať už řešíte vlastní bydlení, pozemek k výstavbě nebo investici do bytu, základ je dnes jednoduchý: vědět, na co mám reálně nárok – a jak to podložit.

V článku se podíváme na to, co všechno vstupuje do hry, pokud chcete dosáhnout na co nejvyšší úvěrový rámec.

​​​​​

Co banky posuzují v roce 2025?

• daňové přiznání za rok 2024

• příjem ze zaměstnání

• příjem z pronájmu

• příjem z vlastního s.r.o.

• existující úvěrové závazky

• počet vyživovaných osob a další individuální faktory

Graf ukazuje, jak se v posledních letech proměňovalo prostředí hypoték.

Od historických minim kolem 2 % v letech 2020–2021 došlo k prudkému nárůstu v roce 2022, kdy sazby překročily hranici 5 %. Vrcholem bylo období na začátku roku 2023 s hodnotou 5,87 %.

Od té doby ale sledujeme pozvolný pokles – a aktuální úroková sazba v prvním kvartálu roku 2025 je nejnižší za poslední dva roky: 4,49 %.V některých případech je už dnes možné sjednat hypotéku právě s touto sazbou – samozřejmě záleží na bonitě klienta, výši LTV a dalších parametrech.

​​​​​

Daňové přiznání za rok 2024

U podnikatelů je daňové přiznání hlavním podkladem pro výpočet příjmu. Pokud hypotéku plánujete, má smysl už dnes vědět, jak bude přiznání vypadat – jaký bude zisk a jak budou vykázané náklady.

Z pohledu banky je stále nejvýhodnější použít výdajový paušál (40 %, 60 %, 80 %). V takovém případě dokáže banka uznat vyšší příjem, než jaký by vyšel z reálných nákladů. Paušál totiž předpokládá určitou rezervu, kterou banky umí zohlednit.

Naopak paušální daň bývá problémová. Přestože už banky mají pro tento režim nastavené metodiky, absence daňového přiznání komplikuje schvalování a omezuje prostor pro výjimky. Pokud v režimu paušální daně jste, doporučuji vést si příjmy plně bezhotovostně – výpisy z účtu jsou často jediným důkazem o příjmu.

Aby banka schválila výjimku nebo vyšší úvěr, pomáhá i to, pokud už máte v roce 2025 fakturaci na stejné či vyšší úrovni než loni.

​

Příjem ze zaměstnání

Zaměstnanecký poměr je pro banku nejsnadněji vyhodnotitelný – a příjem je většinou uznatelný v plné výši. Standardně se posuzuje průměrná čistá mzda za posledních 12 měsíců, včetně prémií.

Jestliže došlo ke zvýšení mzdy (například nová pozice, lepší výměr), je možné žádat banku, aby zohlednila nový příjem – pokud už byl alespoň jednou vyplacen.

Pozor na DPP, DPČ nebo příjmy „bokem“. Ty banka buď neuzná vůbec, nebo je posoudí jako nestabilní. případně vedlejší. Pokud plánujete hypotéku, vyplatí se sjednotit příjmy pod hlavní pracovní poměr, i za cenu vyšších odvodů.

Příjem z pronájmu

Příjem z pronájmu je pro hypotéku často vítaný bonus. Nejlépe funguje, když už je součástí daňového přiznání a je daněný paušálními výdaji 30 %. V takovém případě uzná banka většinu hrubého nájemného, zpravidla 60–70 % bez záloh na služby.

Pokud pronájem ještě není součástí daňového přiznání, lze ho doložit pomocí nájemní smlouvy a výpisu z účtu, kam nájemné přichází. Hotovostní platby jsou v tomto případě problém – banky je neakceptují.

Za určitých podmínek lze započítat i budoucí nájem – například z nemovitosti, kterou kupujete, nebo ze stávající, ze které se stěhujete jinam.

Úvěrové výdaje

Každý aktivní závazek (kreditka, leasing, spotřebitelský úvěr) snižuje výši hypotéky. I relativně malá splátka může být rozhodující. Pokud o hypotéce vážně uvažujete, má smysl se předem zamyslet, které závazky mohou zbytečně komplikovat výpočet.

Banka umí pracovat i s tím, že daný úvěr splníte těsně před čerpáním hypotéky. Není tedy nutné vše doplácet hned – ale je důležité to mít promyšlené a případně dopředu připravené řešení.

Shrnutí

Rok 2025 ukazuje, že kdo má v číslech pořádek a ví, co dělá, může si vyjednat silnou hypotéku. Už nejde jen o sazbu – klíčová je strategie, připravenost a správné načasování.

A pokud chcete projít tímhle procesem s někým, kdo rozumí i tomu, co není napsané v tabulkách – jsem tu pro vás.