Ceny bytů Slezské Předměstí: kolik se opravdu prodává za m² (2023–2026)

Slezské Předměstí patří mezi největší panelové lokality v Hradci Králové. Na první pohled může působit jednoduše – jeden typ bytů, podobné domy, podobné ceny.

Ve skutečnosti je ale situace složitější.

Z reálných prodejů bytů z posledních let je vidět, že ceny se nevyvíjejí stejně u všech bytů. Rozdíly nevznikají jen mezi ulicemi, ale hlavně mezi:

• velikostí bytu

• stavem jednotky

• a konkrétním domem

  
  

Právě proto dnes nestačí říct, že „panelový byt na Slezském má nějakou průměrnou cenu“.

Ceny bytů v roce 2023

Z dostupných realizovaných prodejů je možné vidět základní rozdělení trhu už v roce 2023.

typ bytu	orientační cena za m²
menší byty (cca do 40 m²)	60 000 – 70 000 Kč
střední byty (40–70 m²)	55 000 – 65 000 Kč
větší byty (70 m² a více)	50 000 – 60 000 Kč

Už v roce 2023 bylo vidět, že menší byty se prodávají za metr dráž než větší.

Zároveň ale platí, že konkrétní cena vždy závisela na stavu bytu a domu – rozdíly mezi jednotlivými prodeji byly poměrně výrazné.

Například v roce 2023 se na Slezském Předměstí prodaly tyto byty:

• byt o velikosti 63 m² v ulici Severní za přibližně 3,9 mil. Kč (cca 61 900 Kč / m²)

• menší byt o velikosti 31 m² ve stejné lokalitě za cca 2,1 mil. Kč(cca 67 700 Kč / m²)

  
  

menší byt vychází dráž na metr čtvereční než větší byt a to i v rámci jedné části Slezského Předměstí.

Ceny bytů v roce 2024

V roce 2024 už je vidět, že se trh začíná více řídit typem bytu než jen lokalitou.

typ bytu	orientační cena za m²
menší byty (do 40 m²)	70 000 – 90 000 Kč
střední byty (40–70 m²)	60 000 – 75 000 Kč
větší byty (70 m² a více)	50 000 – 65 000 Kč

Oproti roku 2023 je vidět celkový růst cen, ale zároveň se začíná víc projevovat rozdíl mezi menšími a většími byty.

Příklad z reálných prodejů (2024)

Například v roce 2024 se na Slezském Předměstí prodaly tyto byty:

• menší byt o velikosti 31,1 m² v ulici Severní za přibližně 2,68 mil. Kč(cca 86 200 Kč / m²)

• větší byt o velikosti 69,6 m² na třídě SNP za cca 4,7 mil. Kč(cca 67 500 Kč / m²)

  
  

Tady už je jasně vidět, že menší byt má výrazně vyšší cenu za metr čtvereční než větší byt.

Ceny bytů v roce 2025

V roce 2025 už je vidět, že trh se začíná řídit jasnější logikou než v předchozích letech.

Rozdíly mezi byty sice zůstávají, ale už nejsou náhodné.

Například v roce 2025 se na Slezském Předměstí prodaly tyto byty:

• byt o velikosti 62,8 m² v ulici Severní za přibližně 4,75 mil. Kč(cca 75 600 Kč / m²)

• byt o velikosti 33,4 m² v ulici Třebechovická za cca 3,4 mil. Kč(cca 101 800 Kč / m²)

• byt o velikosti 55 m² na třídě SNP za cca 5,1 mil. Kč(cca 92 700 Kč / m²)

• byt o velikosti 27,3 m² v ulici Severní za cca 3,1 mil. Kč(cca 113 500 Kč / m²)

• byt o velikosti 73,9 m² v ulici Bratří Štefanů za cca 5,6 mil. Kč(cca 75 800 Kč / m²)

typ bytu	orientační cena za m²
malé byty (25–35 m²)	100 000 – 115 000 Kč
střední byty (50–65 m²)	75 000 – 95 000 Kč
větší byty (70 m² a více)	cca 75 000 Kč

V roce 2025 už se ceny bytů na Slezském Předměstí nedají brát jako jeden celek.

Rozdíly mezi jednotlivými byty jsou výrazné a mají jasnou logiku.

Z dat je patrné, že:

• menší byty se prodávají výrazně dráž v přepočtu na metr

• větší byty naopak drží nižší cenu za m²

• a střední byty tvoří přechod mezi těmito dvěma skupinami

  
  

A právě to je důvod, proč dnes nedává smysl říkat jednu „průměrnou cenu za metr“ pro celé Slezské Předměstí.

Příklad z reálných prodejů (2026)

Například na přelomu roku 2025 a 2026 se na Slezském Předměstí prodaly tyto byty:

• byt o velikosti 60,1 m² v ulici Severní za přibližně 5,5 mil. Kč(cca 91 500 Kč / m²)

• menší byt o velikosti 37 m² na třídě SNP za cca 4,95 mil. Kč(cca 133 800 Kč / m²)

• byt o velikosti 52,3 m² na třídě SNP za cca 6,14 mil. Kč(cca 117 400 Kč / m²)

• menší byt o velikosti 27,1 m² v ulici Severní za cca 3,9 mil. Kč(cca 144 000 Kč / m²)

• byt o velikosti 59,7 m² v ulici Severní za cca 4,64 mil. Kč(cca 77 700 Kč / m²)

• byt o velikosti 56,2 m² v ulici Třebechovická za cca 4,79 mil. Kč(cca 85 200 Kč / m²)

typ bytu	orientační cena za m²
malé byty (25–35 m²)	130 000 – 145 000 Kč
střední byty (50–65 m²)	80 000 – 115 000 Kč
větší byty (70 m² a více)	cca 75 000 – 85 000 Kč

Z dat je jasně vidět, že:

• malé byty se prodávají nejdráže v přepočtu na m²

• střední byty tvoří nejširší cenové pásmo

• větší byty mají naopak nejnižší cenu za metr

  
  

Pokud chcete správně určit cenu bytu, je potřeba dívat se na mnohem víc věcí než jen velikost:

• porovnávat stejný typ bytu (hlavně m²)

• zohlednit stav bytu (dispozice, rekonstrukce, reálný stav z fotek)

• podívat se na SVJ – kolik má peněz, jestli má úvěr

• a hlavně co se v domě chystá (opravy, revitalizace, další náklady)

  
  

Co to znamená pro vás?

Pokud dnes chcete správně určit cenu bytu, nestačí se dívat na průměry nebo na jeden prodaný byt v okolí.

Rozhoduje srovnání opravdu podobných bytů.

Stejná lokalita neznamená stejnou cenu. Rozdíly mezi byty vznikají podle velikosti, stavu i konkrétního domu.

A právě tady dělá většina lidí chybu.

Porovnávají nesrovnatelné byty a podle toho nastavují cenu.

Výsledek?

• buď prodají zbytečně levně

• nebo jejich byt zůstane dlouho bez zájmu

  
  

Chcete vědět, kolik má váš byt skutečně hodnotu?

Podívám se na konkrétní prodeje ve vaší ulici a porovnám je s vaším bytem tak, aby dávalo smysl:

• jak nastavit cenu, aby se byt dobře prodal

• jak z něj dostat maximum

• nebo jestli je konkrétní nemovitost dobrá koupě z pohledu ceny i investice

  
  

Bez odhadů. Jen reálná data z trhu.