Na hypotéku prý neměl nárok. Nakonec získal 5,5 milionu.

Tenhle text je určený pro zájemce o hypoteční úvěr, kteří nemají pro banku standardně prokazatelný příjem, ale přesto mají dlouhodobě stabilní finanční situaci. Nejde o obcházení bank ani o jednorázové řešení, ale o práci s reálnými a dlouhodobými peněžními toky. Celou situaci popíšu na konkrétním případu z praxe.

Vstupní situace klienta

Klient pracoval jako zaměstnanec v rodinné firmě. Oficiálně měl mzdu nastavenou na úrovni minimální mzdy, tedy přibližně 18 900 Kč hrubého. Z pohledu banky byla situace velmi jednoduchá. Do bonity bylo možné započítat pouze tento oficiální příjem a už na začátku tak bylo zřejmé, že na požadovanou výši hypotečního úvěru, která se pohybovala kolem 5,5 milionu korun, klasickou cestou nedosáhne.

Proč to nebylo o nedostatku peněz

Nešlo o to, že by klient neměl dostatek financí nebo že by jeho životní styl neodpovídal plánované hypotéce. Problém byl čistě technický. Standardní bankovní posuzování u zaměstnanců vychází z potvrzení o příjmu a s jinými peněžními toky neumí běžně pracovat. Reálná finanční situace klienta se tak do bankovních tabulek jednoduše nevešla. Obcházet další banky by v tomto případě nemělo smysl, výsledek by byl stejný.

Změna strategie místo změny banky

Bylo jasné, že nemá smysl zkoušet další instituce stejným způsobem. Bylo potřeba změnit přístup. Zvolili jsme řešení, které dává smysl v situacích, kdy oficiální příjem neodráží realitu, ale peníze dlouhodobě a pravidelně přichází. Podobné případy řeším nejčastěji u rodinných firem nebo menších podnikání, kde nastavení příjmů neodpovídá skutečnému cashflow.

Práce s reálnými peněžními toky

Založili jsme účet u ČSOB  a nastavili jednoduché pravidlo. Veškeré pravidelné příjmy začaly chodit na jeden účet. Nešlo o jednorázové částky ani o krátkodobé řešení. Cílem bylo ukázat reálné cashflow v čase, tedy to, jak peníze skutečně přichází a odcházejí měsíc po měsíci.

Je důležité říct, že tohle řešení dává smysl pouze v případě, kdy jsou příjmy dlouhodobé a stabilní. Pokud jde o nárazové nebo krátkodobé příjmy, fungovat nebude.

Klíčová role času a trpělivosti

Velkou roli zde hrála trpělivost. Nešlo o týdny, ale o několik měsíců, během kterých banka sledovala stabilitu, pravidelnost a dlouhodobou udržitelnost příjmů. K příjmům se nedokládala žádná další potvrzení ani jiné papíry. Banka pracovala výhradně s obraty na účtu a jejich vývojem v čase.

Výsledek celého procesu

Po vyhodnocení historie banka nastavila předschválený úvěrový limit, který už umožnil řešit hypotéku v požadované výši, tedy přibližně 5,5 milionu korun. Vše proběhlo bez změny zaměstnání, bez umělého navyšování příjmů a bez obcházení systému.

Můj dlouhodobý pohled

Bonita se podle mě nemá řešit až ve chvíli, kdy máte vybranou nemovitost a podepisujete rezervační smlouvu. Bonita se má řešit dopředu a strategicky. Spousta lidí si zbytečně myslí, že na hypotéku nemají, když ve skutečnosti jen postupují cestou, která pro jejich konkrétní situaci nedává smysl.

Pokud řešíte podobnou situaci a nejste si jistí, jak by banka vaši bonitu posuzovala, ozvěte se.

Smyslem je zjistit, jestli existuje řešení dřív, než začnete dělat zásadní kroky.