Kdy je prodej nemovitosti osvobozen od daně z příjmů.

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti se neplatí vždy. Zákon stanovuje několik situací, kdy je příjem z prodeje od daně osvobozen. Klíčové jsou především délka vlastnictví nemovitosti, skutečné bydlení a způsob použití získaných finančních prostředků.

Časový test – vlastnictví nemovitosti

Pokud jste nemovitost vlastnili dostatečně dlouhou dobu, příjem z jejího prodeje se nedaní. Rozhodující je datum nabytí vlastnického práva

• U nemovitostí pořízených do 31. prosince 2020 činí časový test pět let

• U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 je tato lhůta prodloužena na deset let.

  
  

Pokud je tato podmínka splněna, prodej je od daně z příjmu osvobozen bez dalších omezení.

Časový test – skutečné bydlení

Podle zákona je příjem z prodeje nemovitosti osvobozen od daně v případě, že jste v ní měli bydliště alespoň po dobu dvou let bezprostředně před prodejem. Bydlištěm se rozumí místo, kde jste skutečně žili, nikoli adresa evidovaná v občanském průkazu.

Trvalý pobyt tedy není zákonnou podmínkou pro osvobození od daně.

Skutečné bydlení je možné prokazovat různými způsoby. Nejčastěji se jedná o spotřebu energií, smlouvy na dodávky služeb, korespondenci doručovanou na danou adresu nebo svědecké výpovědi sousedů. Finanční úřad posuzuje souhrn těchto okolností, nikoli jeden formální údaj.

V praxi se stává, že finanční úřad automaticky vyžaduje trvalý pobyt. Zákon však tuto podmínku nestanoví. Pokud jste schopni doložit, že jste v nemovitosti skutečně bydleli alespoň dva roky bezprostředně před jejím prodejem, je příjem z prodeje od daně z příjmu osvobozen, a to i v případě, že jste nemovitost nabyli darem nebo ji vlastnili kratší dobu, než stanoví časový test vlastnictví.

Poznámka z praxe

S touto situací se setkávám nejčastěji. Klienti mají obavu, že pokud neměli v nemovitosti nahlášený trvalý pobyt, musí z prodeje automaticky platit daň z příjmu. To však není pravda. Zákon trvalý pobyt jako podmínku nestanoví a v praxi jde výhradně o prokázání skutečného bydliště.

V případě nejasností nebo rozdílného výkladu ze strany finančního úřadu doporučuji odkazovat přímo na § 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů, který pracuje s pojmem bydliště, nikoli s trvalým pobytem. Pokud je faktické bydlení doloženo, je příjem z prodeje nemovitosti od daně z příjmů osvobozen.

Použití peněz na vlastní bytovou potřebu

Osvobození od daně lze uplatnit také v případě, že nesplníte časový test vlastnictví ani bydlení, ale finanční prostředky získané z prodeje použijete na vlastní bytovou potřebu.

Typicky se jedná o koupi bytu nebo domu k bydlení, výstavbu nemovitosti, rekonstrukci. Podmínkou je, že tuto skutečnost oznámíte finančnímu úřadu ve stanovené lhůtě. Pokud oznámení neproběhne, nárok na osvobození od daně zaniká, i když byly peníze skutečně použity na bydlení.

Prodej nemovitosti je od daně z příjmů osvobozen, pokud splníte alespoň jednu ze zákonných podmínek. Nejčastěji jde o dostatečně dlouhou dobu vlastnictví, skutečné bydlení v nemovitosti nebo použití peněz na vlastní bytovou potřebu. Každý případ má svá specifika a vyplatí se ho řešit ještě před samotným prodejem.